两个信号，两种楼市走向，从细节看俄乌战争双方的楼市机会

心细如发，胆大如虎。说一说俄罗斯和乌克兰热战之中的楼市。
俄罗斯和乌克兰之间的战争还在继续，
俄罗斯和乌克兰之间的谈判已经开始，
双方在两个战场的较量正进入关键时期。一方面是文职人员之间的唇枪舌剑、另一方面则是军人之间的勇猛争夺。总之，这几天，双方之间的战争动态通过社交媒体及时传遍了世界各地。
而作为一惯喜欢关心楼市的人来说，也在通过一些信息观察着战争双方的楼市情况。
从具体的判断来看，我们认为，乌克兰尽管正处于战场之上，却迎来了买房的机会，而俄罗斯尽管目前掌握着战争的主导权，但是，其楼市可能迎来一波爆击。
之所以有这样的判断，主要是从两方面观察得来的结果。

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先看一看俄罗斯的情况。
俄罗斯今天有两组数据特别抢眼。一是银行存款利率提高到了20%，二是卢布兑美元离岸汇率暴跌近30%，一个数据指向新高，一个数据指向新低。
俄罗斯央行今天宣布将关键利率提高至20% 。
在今天之前，俄罗斯银行关键利率为9.5%，一次性提高了1050个基点。
如果此时买房，按俄罗斯实行固定利率来看，可能会有很大一部分人望而却步。这就会出现两种情况。
一是在2月28日之前买房的人，由于其付出的房贷利率远低于现在的存款利率，显然降低了前期的购房成本。而2月28日之后的高上天际的房贷利率会阻挡住买房的步伐。
二是在2月28日之后的买房人，如果理性一点的话，在当前的利率环境下，是不适合购房的。按照此前俄罗斯银行关键利率为9.5%计算，俄罗斯25年的房贷按揭利率为11.15% 。那么，从今天开始，如果继续按揭买房，其房贷利率将达到21.65% 。
大家想想看，俄罗斯房价的年度涨幅会超过21.65%吗。显然不会。
从世界各国历年的情况来看，每一次加息都有利于刺破房价泡沫，何况，这一次俄罗斯利率提高了这么多。想一想，去年同期，俄罗斯基准利率还仅仅为4.25%，2021年以来，截止今天，由于经济复苏及目前的战争，加剧了通胀压力，俄罗斯已经累计九次上调基准利率。
所以，房贷利率超出天际之后，买房的群体会明显减少，住房供大于求就出现，这会导致一波房价的跳水式下跌。
当然，正如俄罗斯央行所说，关键是利率的上调，将确保存款利率上升至足以弥补贬值和通胀风险增加的水平，保护公民储蓄不受贬值影响所必需的举措。
所以，目前，在俄罗斯买房显然不是一件正确的决策。
不过，目前处于战争中心的乌克兰，我们认为，反而出现了买房的机会。
因为，自从24号战争开始之后，乌克兰基辅的房价直线下降，目前处于难得的底部区间。
据媒体报道，乌克兰基辅房价下降，300万一套跌到60万一套，却没有人买。
也就是说，乌克兰基辅的房价在短短的一周之内，降低了80% 。
虽然，降价幅度有点大，但是，买的人并不多，因为“战争首先是锁死了房子的流动性”，此时，一般的人是不可能去战区买房的。
因为，如果买的房子正好被炮弹击中，一切都会归零。
不过，从另一个细节来看，现代战争以军事区的争夺为主，平民区很少发生炮弹袭击。在精确制导的战争中，平民区的楼房受到的伤害越来越少。
正如今天网络上流传的事，一辆俄军装甲车因为没油抛锚，而被乌克兰农民用拖拉机拖走。
所以，如果真的敢现在出手，买乌克兰基辅的房子，可能在一夜之间翻几倍。

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