买房人注意，最高法通知生效，四类房屋销售从3月1日开始严禁执行

今天，也就是三月一日，房地产公司又得开始思考如何归还到期债务了，汇总多家机构发布的报告显示，2022年房企总体到期债务超6000亿元。3月到期债务规模大约600亿元。
如果这些房企在本月债务到期之前不能获得新的融资，如果不通过借新债还旧债或者说与银行达行债务展期的方案，那么，房地产公司就只有一个选择，那就是以价换量。
按照传统的销售方式，房地产公司在以价换量的过程中会有几种方式出现。
一是降低买房的门槛，例如近期陆续出现的首付可按20%执行，这样的措施往往是与银行配合。如果没有银行支持，房地产公司一般会采取分期支付首付款的形式销售，首付款可能只付一部分，剩余的首付款分一至三年支付。
二是以工程抵款房、周年庆、限时限量促销的形式销售，这往往是总价降低的策略，对买房人来说，优惠是实实在在的内容。
三是赠送车位、赠送物业费、赠送购物卡的形式优惠。
总之，这些优惠的措施可能千变成化，但有一个基本的目标不变，那就是促使买房人停止观望，出手买房。

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不过，在实际的售房过程中，也有一些房地产公司为了快速回收资金，采取一些非常规的手段来进行销售。也有打着卖房的幌子，行非法集资之实。
如果出现这些情况，买房人一定要注意了。
一方面是，当这种方式出现之时，表明楼盘所属的房地产公司资金周转存在大问题，可能无法按时交房。
另一方面是，房地产以卖房为名行集资之实的方法是被明令禁止的。
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例如以下四类销售房子的方式，法律都可能不支持。
1、返本销售，购房人一次性付给开发商全部购房款，房地产公司在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。
2、售后包租，房地产公司将房屋出售给购房人,但购房人并未实际使用房屋,而是与房地产公司或中介机构签订了包租协议,或者收取一定的租金回报或者在包租期间用租金抵消部分房价。
3、约定回购，购房人与房地产公司约定于未来某一时间以某一价格，由房地产公司再把房子买回去。
4、销售房产份额，房地产公司把某套房屋出售给多人，这些人根据支付款项的不同获得不同的份额。
今天，要提醒买房人注意的是，从今天开始执行的《关于修改〈最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释〉的决定》，即最高人民法院法释〔2022〕5号对以上四种房屋买卖的形式有了禁止性的规定。
第二条实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：
（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；
所以，以上四类房屋销售，一般情况下会被认定为房地产公司非法集资，此时房屋买卖可能难以生效，购房人的利益很难得到及时有效的保证。如果房地产公司因此而违法了，购房者可能出现既收不到房屋，也难以全额收到房企购房的退款。
最高法新的司法解释今天开始执行了，在房企以价换量之时，在房企创新营销方法之时，请买房的朋友注意规避以上四类情况。

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