idc数据中心详解 idc数据中心是干什么的( 二 )

综合看，IDC行业具有重资产、高杠杆、现金流稳定的特点，是优质的资产证券化标的、也是公募REITs的潜在受益领域。
4、IDC行业发行公募REITs的优势
1）IDC是典型重资产行业，从目前上市的IDC企业发展历史看，大家都是从轻资产转向重资产的路径，核心原因在于企业发展初期没有很强的资本实力，在上市拓宽融资能力后，企业开始自建或杠杆收购数据中心，形成了大量符合公募REITs标准的资产。
2）正因为IDC是一个重资产行业，因此其资产也天然带有高杠杆性。从国内IDC企业的杠杆水平来看，IDC业务占比较高的企业资产负债率普遍在60%以上，行业普遍面临降杠杆和盘活资产的压力。
3）IDC下游普遍为企业客户，其中零售型IDC客户较分散，收入和现金流的稳定性较高，具备发行REITs的有利条件。以目前储备的项目为例，光环新网和世纪互联都属于零售型IDC企业。
因此，通过公募REITs可以盘活IDC企业存量资产，改善IDC企业的资产负债结构，同时加快并购的速度，提升企业市场占有率，进而形成头部效应，拉开与其他竞争者的差距。
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Pre-REITs和IDC
运营3年以上的IDC项目才可以进行公募REITs，那么作为REITs市场中明珠的IDC资产就有了很大的Pre-REITs空间。一方面已发行公募REITs的主体可以通过类似3+N的私募基金模式并购IDC项目，通过2-3年培育至成熟，为已上市公募REITs储备基础资产；另一方面可以通过建设新的IDC项目，为公募REITs提供基础资产。
这里我重点聊一聊建设期的IDC项目，那么如何判断一个IDC项目具备了开工建设的条件呢？主要从五个方面去进行判断：
1、项目的立项及土地。有一个合适的位置建设IDC项目是非常关键的！根据业务敏感度，IDC业务可以分为高时延敏感业务、中时延敏感业务和低时延敏感业务。对于中低时延敏感业务，可以从成本出发，选择建立在边远地区的大规模、超大规模数据中心。而对于高时延业务，则选择位于核心城市核心地段的数据中心。当然目前一线城市数据中心抢手，更多是从上架、运维、资源协调性、高可靠性等多方面考虑，并非单独从时延考虑，但对IDC项目的转让价格影响的最大因素就是区位。
2、能耗批文。上文介绍过，目前一线城市能耗管控政策趋严，从一线城市拿到批文的难度在逐步加大。
具体分析，上海市发布2021年首批拟新增约3万个6KW机柜能耗指标，本次能耗申请要求与往期对比，在PUE、投资额、税收、营收等各方面要求都更加严格。广东和北京也相继出台新政策，从能耗、电费等各方面进一步加大对IDC的管控力度，在“碳中和”影响下，一线及核心城市，政府对能耗和电力的限制将进一步趋严，一线机房稀缺性价值将提升。下表为部分城市最新IDC相关政策。
3、电力接入。数据中心2020年用电量约占全社会总用电量的2.7%，随着数据中心投产规模的增加，这一占比将持续上升。数据中心能耗主要包括四部分：IT设备能耗、制冷系统能耗、供配电系统能耗、照明及其他能耗。总能耗比IT设备能耗，即为PUE值。各地的PUE要求也不同，一线城市和东部地区更为严格。除PUE外，不同地区电价也不相同。
因为一线城市本身电力需求就很高，而国网（或南网）在一线城市新增扩容的速度又是有计划的，所以对数据中心约束性最强的是用电指标，一线城市的新规划数据中心往往难以拿到该指标。相对容易拿到电力接入指标的第三梯队区域，又受限于客户上架、运维都更复杂等原因，除了定制型IDC项目都很难落地。
4、网络接入。这是在这些条件中最容易实现的一个，因为运营商本身有动力为IDC企业提供相应的服务，所以这个点我们就不过多的去讨论。

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