蜂鸟家园小区一直以来被视为海淀学区房的“晴雨表” ， 其房价由升转降 ， 反映了在学区房的确定性失效的背景下 ， 北京家长追逐“顶级学区房”心态的转变 。
7月初 ， 在海淀区幼升小严格执行“以多校划片为主 ， 单校划片和多校划片相结合的入学方式” ， 并明确“2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的 ， 通过电脑派位的方式多校划片入学” 。随后 ， 海淀中关村学区、海淀学区等热门学区纷纷出现部分指望凭借就近入学、上“牛小”的家庭子女被调剂到片区内其他学校的现象 。
以海淀学区为例 ， 一名于2019年1月1日后购买蜂鸟家园小区的家长告诉第一财经 ， 其孩子今年入学 ， 并未能通过就近入学 ， 划分至中关村三小 ， 而是被调剂到周围的万泉河小学 。“今年 ， 我们学区有近50个意向是中关村三小的家庭 ， 其子女被调剂到学区内的万泉河小学和西颐小学 ， 这是此前均未发生过的事情 。中关村一小被调剂的学生数也类似 。”
相较于学位相对充裕并留有“单校划片”实施空间的海淀区 ， 西城区今年落实“多校划片”的力度更大 ， 影响也更广 。
据了解 ， 在今年西城区厉行“多校划片”后 ， 受学位供给不足影响 ， 2020年7月31日后 ， 在德胜、月坛这两个热门学区新购房群体的子女只能选择邻近片区小学入学 ， 金融街等学区也出现“7·31”之后新购房群体的子女无法进入房本对应小学 ， 被调剂至学区内其他学校的情况 。
“多校划片动摇了学区房的根本 。在西城区 ， ‘一房一学籍’已成为过去式 ， 对于新购房群体而言 ， 由于其子女入学排位更靠后 ， 或将面临跨区调剂的风险 ， 这无疑会使得西城区最核心学区的‘顶级学区房’遭受重创 。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经 。
在西城区严格执行多校划片后 ， 德胜和月坛的二手房挂牌价、成交量迅速回落 。数据显示 ， 7月份 ， 西城区二手住宅房成交套数为949套 ， 较上月的1212套 ， 下调约21% 。
一名德胜片区的房产经理人对第一财经表示 ， 上半年 ， 西城区最优学区“金德月”（金融街、德胜、月坛）的月度成交量往往近百套 ， 7月份以来 ， 受多校划片冲击 ， 德胜、月坛的二手房成交量几近腰斩 。8月份 ， 德胜片区成交二手房套数仅40套左右 。
在市场遇冷的同时 ， 房地产市场秩序整顿仍在继续 。7月初 ， 西城区房管局表示 ， 为确保西城区教改政策的平稳执行 ， 区房管局约谈辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会 ， 并重申“严禁炒作学区房” 。
受教育、住房等政策影响 ， 西城核心学区的二手学区房价格出现明显降温 。第一财经从多家德胜片区的房产中介门店处了解到 ， 以50平方米左右的一居室为例 ， 近两月 ， 德胜片区该类房源最低成交单价约在13万~15万元的区间 ， 而此前 ， 该片区同类房源最低成交单价为17万元以上 。相比之下 ， 降幅超过10％ ， 且购房者的议价空间加大 ， 成交价往往低于挂牌价 。
伴随西城、海淀等“教育高地”热点学区房的价格回调 ， 北京二手房市场热度也进入下行通道 。国家统计局公布的70城房价数据显示 ， 7、8两月 ， 北京二手房价格环比涨幅分别回落0.6和0.3个百分点 ， 结束此前领涨全国的状态 。

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