一线城市二手房价格全部下跌，怎样分析未来房价的走势？

10月20日，国家统计局公布了2021年9月70个大中城市商品房销售价格变动情况。2021年9月， 70个大中城市商品房销售价格环比小幅下降，涨幅同比继续下降。
一线城市新房价格由涨转平，二手房环比下跌，国家统计局数据显示， 9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由0.3%转为持平。其中和北京，的环比增幅从0.2%持平；广州下降0.1% ，与上月持平；上海和深圳均上涨0.2% ，而涨幅分别较上月下跌0.2和0.8个百分点。

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9月，一线城市二手房销售价格由环比上涨0.2%转为下跌0.4% 。其中，北京，上海和广州，的环比涨幅分别为0.4%、0.2%和0.5% ，环比跌幅分别为0.2%、0.6%和0.4% 。深圳下降0.5% ，较上月上升0.1个百分点。
未来房价走势会如何？我们可以从以下几点来分析。
第一，房价收入比太高
一个城市房价收入比高，意味着这个城市的房价严重偏离当地居民的收入水平，因为房价收入比几乎就是房价总额除以家庭年收入总额得到的数据。根据上海易居研究院的调查统计， 2020年我国100个城市和50个城市的平均房价收入比分别为9.2和13.3 。北京，三亚，深圳，上海，厦门等城市平均超过30个，甚至深圳平均达到48.1个。
如此高的房价收入比，意味着在很多城市，一个家庭十几年不吃不喝也能买得起房子。为了买房，很多人不仅要掏空“6个钱包” ，还要承担二三十年的房贷，给人们的生活带来了很大的压力。另外，就这样，很多人买不起房子，严重降低了居民的生活幸福感。此外，房子还与人们的爱情、婚姻、孩子的教育和福利待遇挂钩。高房价导致年轻人买不起房，不敢谈恋爱，不敢结婚，不敢生孩子。

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第二，居民负债率高
由于房价很高，我国人民热衷于买房，抵押贷款已经成为我国居民的主要负债来源。据统计，房贷是家庭负债的主要形式，占75.9% 。截至2020年底，中国居民杠杆率已升至62.2% ， 2008年中国居民杠杆率仅为18% 。在过去的12年里，居民的杠杆率增长如此之快，以至于高房价在其中扮演了重要角色
面对居民杠杆率上升，央行明确指出：“近年来，我国居民部门杠杆率持续上升，居民债务继续扩张的空间十分有限，相关风险值得关注” 。因此，近两年楼市金融调控政策不断收紧，通过不断收紧房地产相关信贷政策，限制资金流入房地产行业，稳步推进去杠杆化。
第三，住房资源过剩，空置率太高
住房资源过剩是不争的事实。随着近两年楼市调控政策的收紧，楼市的住房资源过剩问题逐渐暴露出来。据统计，截至2019年底，我国城镇居民人均住房面积已超过40平方米， 96.86%以上的城镇家庭拥有住房，户均超过1.5 。此外，超过40%的城市家庭拥有两或两以上的住房。根据第七次全国人口普查数据，我国常住人口城镇化率为63.89% ，户籍人口城镇化率为44% 。因此，可以计算出，只有城市家庭拥有的房子，才足够城市所有人居住。剩下的20%非城市居民，大部分也在城市有房子。

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