山东临沂楼市的危与机，回不去的房价，人口暴增的临沂 _山东

【山东临沂楼市的危与机，回不去的房价，人口暴增的临沂】

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多少人能想到山东地区人口最多的，不是济南，不是青岛，而是临沂。
现在临沂地区的常住人口超过了1,101万人，在整个山东地区排名第一，在全国处于第13位。对于现在临沂的人口更是超过了河北石家庄、广东东莞、黑龙江哈尔滨等超大的城市。
从城市能级的角度看，临沂仅仅只是一座普通的地级城市，但对于这座城市过去20年时间，人口却出现了暴增。
如果把时间提前到20年前，也就是2000年左右，那时候临沂地区的常住人口仅为994万人。
如果把时间提前到10年前，也就是2010年左右，那时候临沂地区的人口大约为1,003万。
我们从临沂这20年的人口变化可以看出，近10年的人口变化非常大，可以说近10年是01，人口大爆增的十年。
对于一个普通的地级市，人口能够出现10%以上的增长，真的是难得可贵，当然也侧面反映到这座城市的综合实力越来越强。
对于现在的临沂，14周岁以下的常住人口约为23.46% 。15~59周岁常住人口约为56.91%，另外60周岁以上的常人口约为19.63% 。
临沂的人口年龄结构可以看出，这是一座偏年轻化的城市，对于这个城市孩子的占比非常高。
正是由于临沂庞大的人口基数，推动了这座城市的发展，现在的临沂城市建设日新月异，而临沂楼市固定资产价值也逐年攀升。
如果把时间前移到10年前，也就是2011年左右，那时候临沂城区的价格不过4800元，而对于临沂的市郊价格3800左右较为普遍。
而现在整个临沂地区的平均房价约为0.94万，在全国315座城市当中属于第87位。
现在临沂的房价与陕西榆林、河北承德、吉林长春、山东聊城、江苏宿迁、山东德州等地相近。
临沂与这些城市相比，应该说优势远大于它的劣势。
山东省是全国经济总量排名第三的省份，人口更是在全国处于第2位。但对于山东来说，超大的城市除开青岛和济南外，或许就是临沂。从地理位置上看，临沂几乎与青岛、济南形成了“等腰三角形”的格局，优秀的地理位置促进了临沂在山东地区有着“特殊的中心位置”，也让这座城市在新时代快速崛起。
2020年，临沂共完成经济总量4,805亿，在全国所有城市当中处于第46位。而临沂的经济总量与黑龙江哈尔滨、河南洛阳、广西南宁、浙江金华等地相近。
随着多年的经济建设，现在临沂三次产业结构比重约为9.2:36.5:54.3 。从临沂的产业结构可以看出，这是一座第二产业非常夯实，第三产业非常发达的城市。
现在的临沂已经形成农副产品加工、机械制造、板材、建材等多个核心主导产业。2020年，整个临沂地区累计产值超过1亿元的企业就达到824家。
临沂在很多人的眼里还是一座比较贫瘠的城市，毕竟以前的沂蒙山真的很苦，但对于现在的沂蒙山可以说已经成为绿水青山，更是金山银山的代言词。
巨量的人口推动了这座城市的城市发展，2020年，临沂共完成房地产开发超过634亿，其中新开工建筑面积达到1,912万平米，新房成交面积超过1,522万平米。
由于临沂的经济的高速发展，推动了这座城市地方预算收入的高增长，2020年，临沂一般公共预算收入超过349亿。正是由于临沂每年高额的城市收入，推动了整个城市基建大投入。
2020年，临沂对于整个城市预算支出超过792亿。其中对于教育、社会保障与就业、卫生健康支出更是达到了两位数的增长水平。
当然对于处于沂蒙山区的临沂市来说，人均可支配收入与青岛、济南还有一定差距，现在临沂全市人均可支配收入约为2.88万，其中城镇居民可支配收入达到3.94万，农村居民可支配收入达到1.59万。
整个临沂地区管辖面积大约为1.71万平方公里，而临沂共管辖12个区县。
就房价而言，现在临沂地区房价最贵的是临沂重点建设的中心城区兰山区。
现在兰山区平均房价约为1.37万，而对于临沂房价处于第2位的，并不是临沂的其他城区而是临沂的县级城市费县。
现在费县的平均房价约为1.05万，对于临沂河东区平均房价约为0.97万，罗庄区平均房价约为0.82万。
在临沂地区房价处于第5位是临沂的平邑县，现在平邑县平均房价约为0.8万，对于沂水县平均房价约为0.77万，沂南县平均房价约为0.74万。
临沂还有一个城市的名字非常不错，就是兰陵县，现在兰陵县平均房价约为0.7万。
在临沂地区，房价处于第9位到第10位是临沂的郯城县和莒南县，现在郯城县的平均房价约为0.7万，莒南县的平均房价约为0.69万。
另外临沂还有蒙阴县和临沭县，现在蒙阴县的平均房价约为0.69万，临沭县的平均房价约为0.62万。
我们从临沂这12个区县的房价分布，可以看出绝大多数的区县房价并不高，而临沂地区的房价高主要在于临沂的费县和兰山区。
兰山区作为临沂最大的中心城区，常住人口更是达到184万人，过去10年时间这个区域的人口增量几乎接近70万人。
费县在临沂地区是经济发展最快的区域，而费县本身与临沂城区非常近，随着未来大临沂的发展，费县与临沂城区融合发展的概率非常高。
单单从临沂房价的角度来看，临沂作为山东地区一座普通的地级城市，短期时间内楼市房价大涨的概率并不高。
但由于临沂庞大的人口基数以及城市化的发展速度，对于这座城市楼市房价的下跌空间非常有限。
从长期的角度看，临沂与济南、青岛形成一定的“三角关系”，对于未来这个区域更是山东发展大鲁南地区最好的引领区域。
随着临沂每年城市基建大投入，位于临沂的各项配套设施也会逐渐完善。对于未来的临沂，不管是医疗设施还是基础教育，都会在整个山东地区处于前列。
对于一座城市楼市固定资产价值，不仅仅只是钢筋混凝土，更重要的是所在的区域对应的配套设施，而这些配套设施更是楼市最大的附加值。
从城市的可持续性发展的角度看，未来临沂城区的房价升值空间较大，当然对于临沂城区周边的城市而言，未来也会随着大领域的发展，与临沂中心城区融合的概率较高。
随着现在房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，对于部分城市楼市而言，或多或少都有一定影响。
对于临沂这样的城市，拥有超过1,100万以上的人口，应该说临沂未来楼市的潜力比较大，而对于临沂这样的城市，或许他楼市的契机远大于他的危机。
尽管现在临沂房价相比于10年前上涨不少，对于很多年轻人来说，这就是回不去的价格，回不去的房价。
但这座城市的的确确正在高速发展，这座城市中心城区的人口也的的确确在不断增加。
相信未来的临沂还会再上台阶，待到临沂经济突破万亿，对于这座城市未来应该有很大的期待，楼市同样也有一定的期待。
个人观点，仅供参考。

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