综合看,IDC行业具有重资产、高杠杆、现金流稳定的特点,是优质的资产证券化标的、也是公募REITs的潜在受益领域 。
4、IDC行业发行公募REITs的优势
1)IDC是典型重资产行业,从目前上市的IDC企业发展历史看,大家都是从轻资产转向重资产的路径,核心原因在于企业发展初期没有很强的资本实力,在上市拓宽融资能力后,企业开始自建或杠杆收购数据中心,形成了大量符合公募REITs标准的资产 。
2)正因为IDC是一个重资产行业,因此其资产也天然带有高杠杆性 。从国内IDC企业的杠杆水平来看,IDC业务占比较高的企业资产负债率普遍在60%以上,行业普遍面临降杠杆和盘活资产的压力 。
3)IDC下游普遍为企业客户,其中零售型IDC客户较分散,收入和现金流的稳定性较高,具备发行REITs的有利条件 。以目前储备的项目为例,光环新网和世纪互联都属于零售型IDC企业 。
因此,通过公募REITs可以盘活IDC企业存量资产,改善IDC企业的资产负债结构,同时加快并购的速度,提升企业市场占有率,进而形成头部效应,拉开与其他竞争者的差距 。
02
Pre-REITs和IDC
运营3年以上的IDC项目才可以进行公募REITs,那么作为REITs市场中明珠的IDC资产就有了很大的Pre-REITs空间 。一方面已发行公募REITs的主体可以通过类似3+N的私募基金模式并购IDC项目,通过2-3年培育至成熟,为已上市公募REITs储备基础资产;另一方面可以通过建设新的IDC项目,为公募REITs提供基础资产 。
这里我重点聊一聊建设期的IDC项目,那么如何判断一个IDC项目具备了开工建设的条件呢?主要从五个方面去进行判断:
1、项目的立项及土地 。有一个合适的位置建设IDC项目是非常关键的!根据业务敏感度,IDC业务可以分为高时延敏感业务、中时延敏感业务和低时延敏感业务 。对于中低时延敏感业务,可以从成本出发,选择建立在边远地区的大规模、超大规模数据中心 。而对于高时延业务,则选择位于核心城市核心地段的数据中心 。当然目前一线城市数据中心抢手,更多是从上架、运维、资源协调性、高可靠性等多方面考虑,并非单独从时延考虑,但对IDC项目的转让价格影响的最大因素就是区位 。
2、能耗批文 。上文介绍过,目前一线城市能耗管控政策趋严,从一线城市拿到批文的难度在逐步加大 。
具体分析,上海市发布2021年首批拟新增约3万个6KW机柜能耗指标,本次能耗申请要求与往期对比,在PUE、投资额、税收、营收等各方面要求都更加严格 。广东和北京也相继出台新政策,从能耗、电费等各方面进一步加大对IDC的管控力度,在“碳中和”影响下,一线及核心城市,政府对能耗和电力的限制将进一步趋严,一线机房稀缺性价值将提升 。下表为部分城市最新IDC相关政策 。
3、电力接入 。数据中心2020年用电量约占全社会总用电量的2.7%,随着数据中心投产规模的增加,这一占比将持续上升 。数据中心能耗主要包括四部分:IT设备能耗、制冷系统能耗、供配电系统能耗、照明及其他能耗 。总能耗比IT设备能耗,即为PUE值 。各地的PUE要求也不同,一线城市和东部地区更为严格 。除PUE外,不同地区电价也不相同 。
因为一线城市本身电力需求就很高,而国网(或南网)在一线城市新增扩容的速度又是有计划的,所以对数据中心约束性最强的是用电指标,一线城市的新规划数据中心往往难以拿到该指标 。相对容易拿到电力接入指标的第三梯队区域,又受限于客户上架、运维都更复杂等原因,除了定制型IDC项目都很难落地 。
4、网络接入 。这是在这些条件中最容易实现的一个,因为运营商本身有动力为IDC企业提供相应的服务,所以这个点我们就不过多的去讨论 。
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